Гл. архитект на София пред Столица.bg: Внасям в СОС План за всички възстановени имоти в Овча купел I да се изместят по периферията на квартала (ЧАСТ II)

Главният архитект на София Здравко Здравков вече 7 години управлява архитектурно София. Нарича сградата на Направление Архитектура и градоустройво "къщата" и "нашата къща". Не се оплаква от бъркотията, която наследява от предшественика си и бавно, стъпка по стъпка и устойчиво "затваря" възможностите за заобикаляне на Закона, влиза в битки за спасяване и запазване на имоти с публичен интерес и не се страхува от заплахи. Арх. Здравков се гордее с дигитализирането в НАГ и прозрачността на издадените актове. Какви са професионалните предизвикателства, трябва ли нов ОУП на София, накъде ще се разшири София и необходимо ли е, арх. Здравков отговоря пред Столица.bg. - част II.

- Арх. ЗДравков, Подробните устройствени планове (ПУП) са частични изменения на определена зона, защо се налага да се правят, заради недобрия ОУП или вратичка в Закона?
- Не, йерархично предвижданията на ОУП са рамката върху, която се надграждат подробните планове. Например знаете, че във вашия квартал е предвидено средноетажно жилищно застрояване. ПУП-ът е план от по-ниска степен и трябва конкретно да изследва профилите на уличната мрежа, терените за озеленяване, социална инфраструктура, терените за жилищно обитаване. Въпросът е, че правилното планиране на града отнема години, а след внимателен анализ установихме, че плановете ни имат един друг основен дефицит - реалните възможности на общинския бюджет за осигуряване на необходимите средства за отчуждаване на терените (поземлени имоти или части от тях), за да защитят заложената в ОУП концепция за пространствено развитие. В същото време се намираме и в ситуация на променени правила на взаимоотношенията, координиращи публичния обществен интерес и възстановената частна собственост). Допълнително следва да добавим към тях и разходите за строителство на обслужващата ги инфраструктура, което доказва, че СО ще трябва да използва всички налични източници за финансиране на капиталовите си разходи единствено за реализиране на зелените площи за срок от няколко десетилетия напред, за да може да приложи предвижданията на ОУП.

- Тоест тези ПУП-ове, които на всяка сесия внасяте и сте рекордьор по доклади на сесиите в СОС, е вид корекция на ОУП или детайлизиране?
- Обемът от преписки в СО наистина е огромен, но всеки един от докладите си има своята специфика, проблеми и нюанси. От една страна са преписките на частните възложители, от друга са цялостните планове, които разработваме в НАГ. В последните години наложих политика за изработване на цялостни планове основно в хипотезата на чл. 16 ЗУТ, при които общината придобива собствеността на всички публични мероприятия само по силата на плана. Нещо ново, което се случи през 2017 г. е, че успяхме съвместно с депутатите, да създадем една нова норма, която да позволи възстановените имоти, в рамките на реализираните жилищни комплекси, да бъдат преместени по периферията. И такъв План предстои да внеса в СОС в рамките на м. юни. С него всички възстановени имоти в обхвата на Овча купел I-ва част – 4, 5 и 6 микрорайони, буквално ще бъдат изместени по периферията.

Гл. архитект на София пред Столица.bg: Първо затворихме възможностите за заобикаляне на Закона, успоредно с това дигитализирахме процесите в НАГ

- На собствениците ще бъдат дадени имоти със същата площ, но по периферията?
- Да, по този начин хората, които живеят в квартала запазват своята жизнена среда, запазват се публичните мероприятия за озеленяване и детски градини, а пък собствениците, с възстановени имоти в междублоковите пространства, получават възможността да реализират реципрочни добиви от имотите си, но на друго място.

- Вие ще го внесете, но не се ли притеснявате, че това ще рефлектира светкавично върху управляващште в Столична община и някой светкавично ще си направи пиар за политически дивиденти?
- Аз съм убеден, че нашата работа е по-скоро техническа и намирането на правилния баланс е изключително трудно, но нерядко планирането и градоустройството се политизират. Хайде да вземем проведената реституция на земеделските земи в България. Към онзи момент масово се смяташе, че е справедливо да се върнат всички одържавени сгради, стопански предприятия, бивши земеделски земи. Чудесно, логиката на 90-те бе такава! Нещо, което е взето - одържавено, да бъде реституирано. Да, обаче специално за земеделските земи в урбанизираните територии не се отчете един много важен факт. Те бяха увеличили своята пазарна стойност не десетки, а понякога стотици пъти. А градът за тези повече от 60 години трайно се беше разраснал, построена бе техническа инфраструктура, публично озеленяване, обществени сгради - училища, болници, детски градини, и реално стойността на бившата нива се бе увеличила многократно. И тук основният въпрос, който трябва да си зададем, е защо нашето общество не отчете, че добавената стойност на тези имоти, ще отиде отново при бившите собственици. Или как идеята за „справедливо” възстановяване правата на собственост върху земеделски земи, притежавани от собствениците преди образуването на трудово-кооперативните земеделски стопанства, държавни земеделски стопанства, унищожи трайно логиката на планиране в града.
В Холандия има практика добавената стойност да се разпределя между обществото и частният собственик. Не може да върнем нива с реални граници в урабнизирана територия и да очакваме, че няма да има проблем. Напротив ще има! Защото тези хора, които вече живеят в квартала, независимо как се нарича, дали е Люлин, Обеля или Младост, живеят в една среда от години и в един момент, след 90-те години, държавата им казва "Ние ще върнем земите в реални граници, там където не са реализирани мероприятия по плана". И така стъпка по стъпка, но не и без помощта на поземлените комисии, местните администрации и спорните съдебни решения, постепенно се компрометира качеството на средата в жилищните комплекси. Считам, че погрешно замислената реституция и не винаги напълно прозрачната процедура по промяна в собствеността заложи капан на следващите поколения градостроители по отношение цялостното реализиране на мероприятията, свързани с запазване и развитие на зелената система на града, както и развитието на и поддържането на социалната и инженерната инфраструктура.

- Арх. Здравков, как ще коментирате бутиковия протест, преди 10 дни седмица, за смяна на трасето на метрото, да не е под ул. "Гео Милев", а под "Шипченски проход"?
- Аз се виждах с дамите, които са в основата на протеста. Всъщност искам да уточня първо няколко неща, които са много важни. ОУП на София за разлика от всички останали градове в страната се приема с акт на Министерски съвет (МС) – планът първо бе приет от СОС, впоследствие от МС през м. септември 2022 г., и в крайна сметка беше предмет на обявяване и обжалване. Този акт е стабилизиран и влязъл в сила. Имахме среща с хората, които провокираха възраженията в администрацията на р-н „Слатина”. Възраженията могат да бъдат определени в 2 групи – едните от блоковете до 31-во СУЧЕМ „Иван Вазов” и още една група до бъдещата метростанция, която ще бъде до ул. „Н. Коперник”. Този протест у мен буди недоумения, защото по цял свят близостта до Метро увеличава пазарната стойност на имотите - не в проценти, а в пъти. Когато вие живеете на станция на метро, естествено, че наемите и пазарната стойност на имота ви ще бъде увеличен. Не съм убеден, че ние като общество разбираме, че именно инвестициите в метрото трайно променят града. Хайде да погледнем какво се случа в Овча купел. Около метростанция "Мизия" в момента има повече от 10 нови проекта, същото се случва в "Сухата река", в кв. "Хаджи Димитър", същото е и в "Левски Г". Там, където се инвестира в развитието на Метрополитена, в рамките на един пешеходен изохрон от 800 м. (това е времето, за което вие можете да стигнете пеша до метростанцията за 10 минути), трайно се трансформира града и не само като среда, а и като обществено обслужване, като динамика на живот, като наемни отношения. Винаги и при анализите, които са правени след предходната глобална криза 2007 - 2008 г., показат, че най-голям дял на загуба от стойността на имотите е именно при тези, за които няма осигурен транспортен достъп. И в момента у мен буди недоумение, защо е този „бутиков“ протест. Бяхме на среща с проф. Братоев, директор на „Метрополитен” ЕАД, предложихме на тези хора варианти, коментирахме компромиси, които да се направят, ако не им харесва вход/изход на метростанцията - балгоустрояване, паркиране… Но те заявиха категорично: „Ние не искаме метрото да преминава под ул. "Гео Милев", а да бъде преместено под бул. "Шипченски проход"!”

- Вие с проф. Братоев какво им обяснихте?
- Обяснихме и се мотивирахме, че там минава трамвай и дублирането би компроментирало единия от двата вида транспорт. Но в тази среща не се чуха разумни доводи от страна на представителите на протестиращите. Аз съм готов да водя нормален и разумен диалог, но на тази среща да се каже, че "хората, които живеят в София предпочитат да се возят в трамвай, а тези, които са "столичани в повече" избират да се возят с метро", е най-малко комично.

- Техните искания и "аргументи" не ви ли приличат на предизборна кампания?
- Метрото не се развива за една или друга политическа сила, то се развива за столетия напред. Първото местро в Лондон е отворено през 1863 г., когато ние все още сме били под турско робство, а в момента то има 11 линии. В крайна сметка метрото в София ще продължи да се развива и провокирането на подобни протести, на принципа „решили сме да пречим”, без разумен диалог и при липсата на необходимите доводи, няма да доведат до правилните управленски решения. В същото време с техните съкварталци, които възразяваха по техническото решение на изходите на предходната метростанция, направихме изключително добра медиация. Те заявиха, че не са съгласни с решението на входа/изхода от вестибюла. Проф. Братоев направи с неговия екип корекции и премести подходите, така че да не се компроментира съществуващото квартално озеленяване и хората да нямат притеснения, че преминават бъдещите пасажери покрай сградите им. Това беше въпрос на добра медиация, ние не сме администратори, които да не осъзнават, че едно или друго решение може трайно да промени нечий живот. Затова е правилно да се намират добрите решенията в срещи и разговори, но да застанеш и да кажеш "аз съм твърдо против" без да имаш ясни доводи буди недоумение. Бившят министър на отбраната Драгомир Заков също имаше своите притеснения относно преминаването на метрото под учебната сграда на Военната академия "Г. С. Раковски". Получихме възражение от страна на МО и веднага направихме работна среща. Екипът на проф. Братоев, аз, г-жа Фандъкова успяхме да убедим екипа на министерството, че тази сграда - паметник на културата от арх. Антони Колар, няма да бъде засегната. Метрото преминаващо на 15 м. под него с начинът на изграждане с тунелопробивна машина не би навредил по никакъв начин на сградата над него. Но това става в режим на диалог! На хората от ж.к. "Гео Милев" обяснихме, че бъдещото трасе на метрото е доста отдалечено от тяхната жилищна сграда. На обясненията на проф. Братоев, че ще се копае с най-съвременната тунелопробивна машина, че няма да има въздействие върху заобикалящата среда и по никакъв начин няма да се компроментира носимоспособността на жилищния блок – не се стигна изобщо до изслушване на доводите. Казва се, "наскоро имаше земетресение в Турция". Е, как може да се сравнява земетресението в Турция с блока в Слатина, който отговаря на други правила и нормативи, и изисквания за строителство, по ЕВРОКОД? Липсата на разумен диалог води до там, че с тези хора ще се видим в съда. И кой губи от това? Губи цялото ни общество и града. Метрото не е на тази или онази политическа партия. Ще го има и след нас, и след 100 години, и когато не проявяваме далновидност при развитието на такава мащабна инфрастуркута и се поддаваме на популистки обещания, ние всъщност компроментираме бъдещето на следващите поколения, които биха го ползвали.

- ПУП-ът на Борисовата градина, защо още не е приет, минаха 3 години от първото обществено обсъждане?
- Този План беше подложен на 2 обществени обсъждания и на двете се чуваха противоречиви искания и балансът беше изключително труден. В крайна сметка вследствие на корекциите които направи екипът на проф. Ковачев, планът започна да става все по-добър. За съжаление в момента сме в процедура по съгласуване с другите заинтересовани ведомства, които са отговорни за одобряването му - РИОСВ, Енергийния системен оператор, Министерство на културата и НИНКН. В свое становище НИНКН предложи Гара Пионер да получи статут на Недвижима културна ценност, а това до голяма степен променя предвижданията на ПУП-а в тази зона. Най-вероятно ще се наложи поредна преработка на този План. Моето лично очакване е да получи краен административен акт, защото ПУП-ът се прави, за да върне на софиянци приватизираните преди 20 години имоти в Борисовата градина.

- Кога според вас, ще бъде приет ПУП-ът на парка?
- Виждам го в момента, в който има достатъчно зрялост в нашето общество и спре политизира проблемът. Защото фокусът е основно върху 4-те частни имота, намиращи в обхвата на парка - Къпалнята "Мария Луиза", Летния театър под Семинарията, бившия Дендрариум, намиращ се в посока югоизток от Алея Яворов, и един имот, който е частен в обхвата на парка до бившето атракционно съоръжение на "София Ленд".

- И заради тези 4 имота не може да се приеме ПУП на Борисова градина?
- Затова, че тези 4 имота трябва да бъдат стабилизирани в ПУП като имоти, за които ще се предвиди отчуждително мероприятие се създава една изкуствена шумотевица. Целта е да може този План, да бъде отлаган във времето. Аз лично съм убеден, че този ПУП след като удовлетвори интересите на нашето общество и тези терени станат отново общински, едва ли ще предизвиква такава дискусия. Най-сериозната дискусия за Борисовата градина е защо обществото позволи през тези 30 години да се заграбват градските паркове? Не само в Борисова градина.

- Не го е позволило обществото, позволи го СОС! Къпалнята беше общинска собственост в активите на Софийски имоти и тогавашният директор Тошко Добрев я апортира заедно с Летния театър, през 1999 г., в дружество на ВИС 2. Към онзи момент СОС не си понесе отговорността и се оправдаха, че няма групова отговорност, помните ли?
- Добре, не обществото, а Общинският съвет. Хайде да продължим с останалите паркове. Отиваме в Княжеска градина - 2 имота на "Евлоги и Христо Георгиеви", единият на автобусната спирка към Орлов мост, а другият е разположен към касите на стадиона. И двата са частни, на единия сега има паркинг, точно след спирката по посока НДК. Собственици са фирми, зад които стоят физически лица с определен бекграунд. След това отиваме в Южен парк II - огромен брой продадени частни имоти. Следва да си зададем въпроса: Как са продавани обществените тоалетни в София (б. р. при кметуването на Стефан Софиянски)? Защо е продадена Къщата на Гешов, която сега се опитваме да спасим? Докато обществото не започне да търси отговор на тези въпроси и не посочи с пръст виновника, няма как да решим казусите? В Борисова градина проблемът не е архитектурен или градоустройствен, а е връщането на собствеността парка обратно на софиянци.

- С "Капитолия" какво се случи, че Столична община, вие и районният кмет на Средец Трайчо Трайков, Софийски имоти, обединихте сили и не можете да изгони наемателите на общинска земя?
- Отново една сериозна съпротива от страна на собствениците включително и персонални намеци към мен, че каквито и действия да се предприемат, те ще намерят друг начин, през контрола на водените от мен административни производства. Аз не се притеснявам, защото съм убедителен в правилността на действията ми на главен архитект. През последните години не съм направил компромис към абсолютно никого и го доказват моите действия, както с имотите, които бяха собственост " на Васил Божков в Природен парк "Витоша, така и с имотите около язовир Искър на г-н Гайтански. Уверявам Ви, че ще си довършим и процедурата и с автокъща – "Капитолия"! Спечелихме 10 дела от 11-те за павилионите пред КАТ София. Много хора ми се обаждаха, казаха ми, че не трябва да се пристъпва към съставяне на актове и издаване на заповеди за премахване, но тогава с комисар Тенчо Тенев предприехме всички необходими действия за да довършим производствата докрай. Какво предстои: пуснал съм процедура за събиране на оферти за принудително премахване и очаквам, най-вероятно в рамките на този месец, съвсем публично да видите конкретни действия. Истината е, че никой не е правил нищо подобно в града досега!

- Получавали ли сте заплахи?
- Да, но не пряко, обикновено са косвено. Получавал съм и директно - чрез sms, но сравнително рядко. По-често е през посредници (смее се). За "Капитолия" абсурдът е този, че има наемател - ЕТ „Минкин” върху терен публична общинска собственост. Собственикът на терена беще общинското дружество „Софийски имоти“ (преди да стане публична общинска собственост), печели делото, че имотът трябва да бъде освободен, а в същото време наемателя завежда дело за давностно владение. В успоредна процедура по премахване на незаконните обекти съдът пък счете, че не е коректен Констативния акт и не сме изследвали и констатирали кой е физическият извършител на монтажа – ЕТ „Минкин” или дружеството "Софтрейд 2003" ЕООД. А преди това съдът ни спря предварителното изпълнение, защото счете, че след като премахнем чадърите ще компроментираме луксозните возила. Като говорим за правни абсурди подобен е случаят и с Нотариалния акт на един временен павилион попадащ в обхвата на пл. Света Неделя. Там през 2016 г. се съставя Нотариален акт за част бившето заведения Рубин. Сега в момента имаме обжалване на този Акт от страна на Столична община и на първа инстанция в СГС печелим делото, на база на заключението на вещото лице, че площада от 1908 е публична собственост, никога не е бил и няма как да бъде бъде обременен с вещни тежести. Да обаче в друго успоредно производство този път в Адиминстративен съд София град, по повод на издаденото от мен разрешение за строеж, съдът възприема, че този „собственик“ се явява заинтересовано лице ведно със Столична община в останалите 33 декара от площада. И в тази връзка беше отменено разрешението за строеж на площад Света Неделя, за което сме подали касационна жалба към ВАС.

- Това ли бави започването на трансформацията на пл. Света Неделя в пешеходна зона и ремонт?
- Това е проблемът. За мен е абсурдно да притежаваш част от площад, няма как да притежаваш публична общинска собственост!

- А по Нотариален акт кой е собственик?
- Покойният нотариус Румен Димитров е съставил документа за собственост, а пък за собственик се легитимира адв. Карабатаков, който претендираше, че е собственик и на проекцията на козирката към павилиона.

- От ПФК ЦСКА София внесоха ли нещо в НАГ, за да започне реконструкцията на стадион "Българска армия"?
- Много интересен въпрос, още през 2019 г. съм издал виза за проектиране, в която съм вписал 3 задължителни условия – проектът да се съгласува с Министерство на културата, с РИОСВ и с проектанта на ПУП-а на Борисова градина - проф. Ат. Ковачев. Доколкото знам е изпълнено само последното условие и визата е съгласувана само с проф. Ковачев, с останалите 2 институции не знам да има положителен развой.

- Реално в НАГ няма нищо внесено като искане и като техническа документация за строителство?
- Не, няма. Последно през м. май издадох нова виза за благоустрояване на пространството, разположено северозападно от съществуващата чашка на стадиона. До момента в НАГ не са внасяни проекти за стадиона, не знам и да са спазени изискванията за съгласуване с Министерство на културата и РИОСВ. Към настоящия момент съм се срещал монократно, както с представиетели на футболния клуб, така и със спортния министър и проектантите, които бяха ангажирани в този процес. Знам, че се работи, но не са представени документи, за да се коментира изобщо на реконструкцията на стадион "Българска армия".

Александра Никова